2021年的《政府工作报告》提出，要切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。税收是宏观调控的重要手段，降低租赁住房税费负担，有利于培育和发展住房租赁市场，推进“租购并举”的住房制度改革，满足人民居住需要。

发展住房租赁市场，最重要的是要打造多元化的供给主体和租赁住房体系，构建稳定的租赁市场，从而满足不同层次人群的住房租赁需求。多元化的供给主体，既包括公共租赁住房、政策性租赁住房等保障性租赁住房，也包括个人出租住房和以长租机构为主的专业化住房租赁机构等市场化的租赁住房。要发挥税收对住房租赁的引导作用，政策着力点应放在降低租赁住房供给主体的税费负担上。

一、构建稳定可预期的保障性租赁住房税收优惠政策体系

公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，而政策性租赁住房主要面向无房新市民，二者的共同特点是租金由政府定价或实行政府指导价，且低于市场价格，具有一定的政策性保障功能。长期以来，我国对公共租赁住房给予了一系列的税收优惠政策，对公共租赁住房建设、运营中涉及的增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、契税、土地增值税等税种给予了普遍性的免除。这一政策有利于降低公共租赁住房的建设和运营成本，增加公共租赁住房的供应量，提升对中低收入群体的住房保障力度。通过降低税负成本，还有助于提高公共租赁住房运营的市场收益，吸引更多的社会资本进入公共租赁住房市场。与公共租赁住房相比，政策性租赁住房尚属于新事物，自2019年起才开始在部分城市进行试点，尚未得到明确的税收政策支持。大力发展政策性租赁住房是完善住房保障体系的重要组成部分，在税收扶持政策上也应有所作为。对此，可考虑实施差异化的保障性租赁住房税收优惠政策。对公共租赁住房，应延续现行公共租赁住房税收优惠政策，对公共租赁住房建设、运营中涉及的税种予以免征；对政策性租赁住房，考虑到其租金标准相对较高，运营压力较小，可对其建设阶段涉及的税种予以免征，运营阶段涉及的税种予以减半征收。

二、构建低税负的个人出租房屋政策环境，规范和促进个人出租市场发展

个人出租住房是当前住房租赁市场的供给主体，然而，个人出租住房在税收上面临着两方面的困难，制约了个人出租住房市场的规范发展。一是涉及税种多，名义税负较重。二是实际征收困难。为了支持住房租赁市场发展，我国对个人出租住房制定了多项税收优惠政策，部分地区还进一步简化税收征管程序，对个人出租住房所得应纳税收采取综合征收方式，实行较低的征收率。总体来看，对个人出租住房的税收政策和征管机制仍有进一步优化的空间。对个人出租住房应纳税费实行综合征收，是一个符合现实的政策选择，但当前各地采取的综合征收方式尚缺乏规范性、稳定性，不利于税制的统一和权威。基于当前个人出租住房市场的现状，从规范和发展住房租赁市场的角度来看，可考虑从全国层面出台政策，统一降低个人出租住房的税负，简化征管程序，构建低税负的政策环境。

三、优化专业化住房租赁企业的税收扶持政策

近年来，长租机构等专业化、规模化住房租赁企业日益得到重视和发展，成为住房租赁市场供应的重要潜力主体。然而，长租机构运营时间周期长，投资回报率低，目前长租机构向个人出租用于居住的住房，仅能享受减按4％的税率征收房产税的优惠政策，综合税负较重。因此，有必要予以适当的税收扶持政策，降低其运营过程中的各项税费成本，以促进其规范健康经营，打造长期稳定的住房租赁供应主体。